湛江土地使用权评估 特许经营权评估 开采权评估

国家对企业改制、城市拆迁、抵押等方面的相关规定，为划拨土地使用权评估奠定了基础。2007年颁布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可以根据企业改革的不同形式和具体情况，分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。除保留划拨用地方式外，其他处置方式均需进行评估；根据《人民共和国土地管理法》第五十八条款第（四）项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置，依法处置时需要评估；《房地产估价规范》第6条明确规定：“以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额”。

2002年7月1日实施的《城镇土地估价规程》规定，“划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格”。在实际估价时，总体的评估思路是先根据宗地条件，采用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等方法评估其出让土地使用权价格（通常设定为该用途的高出让年限），扣除应缴纳的土地使用权出让金，即为划拨土地使用权价格。土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，低不得低于标定地价的40%。